Tráfego Pago para Corretor de Imóveis em São Paulo

Corretor de imóveis em São Paulo capta lead por R$ 50 a R$ 200 em mercado competitivo, com resultado já na primeira semana de campanha. Todo anúncio precisa exibir o número do CRECI — a Lei nº 6.530/1978 proíbe divulgação sem ele, e o COFECI exige tamanho mínimo de 25% da fonte do nome.

O que o CRECI exige em qualquer anúncio

A Lei nº 6.530/1978 proíbe que corretores de imóveis veiculem anúncios sem o número de inscrição no CRECI. A Resolução COFECI nº 1.065/2007 detalha como essa identificação deve aparecer: a sigla CRECI seguida do número e da letra "F" para pessoa física ou "J" para pessoa jurídica. O número precisa ter, no mínimo, 25% do tamanho da fonte do nome usado na divulgação. A regra vale para qualquer meio — site, rede social, anúncio pago, placa, cartão e panfleto.

Esse detalhe do tamanho mínimo é o que mais passa despercebido em campanha digital. O corretor coloca o CRECI no rodapé em fonte minúscula e tecnicamente está em desacordo com a resolução, mesmo tendo incluído a informação.

Regras específicas para pessoa física

• Usar obrigatoriamente as expressões "corretor de imóveis" ou "profissional liberal".
• Divulgar o nome completo ou abreviado registrado no CRECI.
• Nunca usar apelido ou pseudônimo na divulgação.
• Exibir CRECI + número + letra F, com no mínimo 25% do tamanho da fonte do nome.
• A regra se aplica a todos os meios, incluindo perfil e anúncio em redes sociais.

Quanto custa captar um lead de imóvel

O custo por lead no mercado imobiliário fica entre R$ 50 e R$ 200 em praças competitivas. Levantamentos de mercado de 2026 apontam essa faixa, com o fee de gestão de agência variando de R$ 1.500 a R$ 30.000 mensais conforme o escopo. A amplitude reflete a diferença entre captar interessado em aluguel popular e captar comprador de alto padrão — dois mercados com leilões completamente distintos.

Compilado de levantamentos públicos de mercado (Agência Kaizen, aintegrare e agências especializadas em imobiliário, 2026). Valores de referência — não são tabela da Eleva Digital.

A conta que importa não é o custo do lead isolado, e sim quantos leads são necessários para uma venda. Com comissão de imóvel em São Paulo, mesmo um CPL de R$ 200 se paga com folga se a taxa de conversão de lead para visita e de visita para proposta estiver saudável.

O problema é que a maioria dos corretores não mede essas etapas. Sabe quanto pagou pelo lead, mas não sabe quantos viraram visita — o que torna impossível dizer se a campanha está cara ou barata.

Google capta demanda, Meta desperta desejo

Google Ads captura quem já decidiu comprar ou alugar; Meta Ads alcança quem ainda não decidiu. A busca por "apartamento 2 dormitórios Tatuapé" indica intenção formada e proximidade da decisão. Já o feed do Instagram atinge quem se incomoda com o imóvel atual mas ainda não iniciou a procura — demanda latente que precisa ser despertada visualmente.

Essa diferença define o papel de cada canal e o erro mais caro do setor: usar Meta esperando conversão imediata, ou usar apenas Google e ignorar todo o público que ainda vai decidir nos próximos meses.

Para lançamento, o Meta costuma pesar mais, porque o produto ainda não é procurado por nome. Para imóvel pronto em região específica, o Google entrega lead mais qualificado e mais rápido.

O funil que funciona em imóveis

Imóvel tem ciclo de decisão longo — meses, não dias. Campanha de conversão direta isolada entrega lead frio e desperdiça a maior parte da verba.

• Topo (Meta) — reconhecimento e tráfego para conteúdo ou landing page com oferta leve.
• Meio (Meta + remarketing) — nutrição por sequência de anúncios para quem já interagiu.
• Fundo (Google) — busca para capturar quem chegou à intenção de contato imediato.
• Reengajamento — lista de quem visitou e não converteu, trabalhada por semanas.
• Base própria — WhatsApp e e-mail para quem já demonstrou interesse em outro imóvel.

Tráfego pago entrega lead na primeira semana; SEO leva de 3 a 6 meses para maturar. Essa diferença de velocidade define o papel de cada frente. O pago sustenta o fluxo imediato de contatos e permite testar quais imóveis e mensagens convertem. O orgânico reduz a dependência de leilão ao longo do tempo, o que importa cada vez mais conforme o custo de mídia sobe.

O imposto de 12,15% que encareceu 2026

Desde 1º de janeiro de 2026, a Meta repassa aos anunciantes brasileiros cerca de 12,15% em impostos que antes absorvia. A composição inclui PIS/COFINS de até 9,25% e ISS de aproximadamente 2,9%. CBS (0,9%) e IBS (0,1%) já constam da fatura, mas apenas para teste em 2026. O Google Ads deve repassar custos equivalentes de forma progressiva.

Para o corretor, o impacto é direto: um CPL de R$ 120 passa a custar cerca de R$ 135 sem que nada tenha mudado na campanha. Em operação de volume, isso muda a viabilidade de imóveis de ticket menor.

A resposta correta não é cortar verba — isso reduz dados e piora a otimização. É melhorar a qualificação do lead que já chega, porque o desperdício em imobiliário está muito mais no atendimento que na mídia.

Por que a maioria dos leads não responde

A queixa mais comum de corretor sobre tráfego pago é a qualidade do lead. Na maior parte dos casos, o problema não é o lead — é o que acontece depois que ele chega.

Em imóveis, a janela de resposta é curta porque o interessado contata vários corretores na mesma sessão. Quem responde primeiro entra na conversa; quem responde horas depois disputa com alguém que já agendou visita. Isso torna o tempo de resposta uma variável de conversão mais determinante que a segmentação da campanha — e é onde a maioria das operações perde volume sem perceber.

O segundo fator é a promessa do anúncio. Anúncio que mostra imóvel de alto padrão para atrair clique barato traz contato que não tem poder de compra. O lead parece ruim, mas foi a campanha que o selecionou errado.

O que muda em São Paulo

São Paulo é o mercado imobiliário mais competitivo do país, e isso se reflete no leilão de mídia. Mas a cidade também é fragmentada o suficiente para que o recorte regional funcione muito bem.

Segmentação por bairro entrega lead melhor que segmentação por cidade em imobiliário. Quem procura imóvel decide por região antes de decidir por imóvel — a escolha começa no bairro, pela proximidade do trabalho, da escola ou da família. Campanha configurada para "São Paulo" compete com toda a cidade e atrai contato de quem nunca compraria naquela zona.

Na prática, um corretor que atua em Alphaville, Tatuapé ou Moema deveria ter campanha e criativo próprios para cada praça. O custo por lead cai e a taxa de visita sobe, porque a mensagem fala do lugar que o interessado já escolheu.

Erros que queimam verba em imobiliário

Estes são os padrões que mais aparecem em diagnósticos de operação imobiliária.

• Anúncio sem CRECI ou com fonte pequena demais — em desacordo com a Lei nº 6.530/1978 e a Resolução COFECI 1.065/2007.
• Campanha para São Paulo inteira — o interessado decide por bairro, não por cidade.
• Só campanha de conversão — ignora o ciclo longo e perde quem decidiria em três meses.
• Demora na resposta — o interessado contata vários corretores na mesma sessão.
• Criativo de alto padrão para captar barato — traz contato sem poder de compra.
• Não medir de lead a visita — sem isso é impossível saber se o CPL está caro.

📖 Continue lendo: O que o COFECI exige na publicidade do corretor

Perguntas frequentes